WEG-Verwaltung in Frankfurt am Main
Wir führen Eigentümergemeinschaften durch das Verwaltungsjahr: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, die Eigentümerversammlung mit allem, was danach umzusetzen ist, und die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Ihr Verwaltungsbeirat spricht dabei immer mit derselben Person, die Ihre Anlage auch kennt.
- Zertifiziert nach § 26a WEGGeprüft vor der Industrie- und Handelskammer
- Getrennte Konten je GemeinschaftBewirtschaftung und Erhaltungsrücklage getrennt geführt
- Kapazitäten für 2027 freiEin Wechsel wird fast immer zum 1. Januar wirksam
Ob Sie hier richtig sind
Drei Verwaltungsarten, drei Auftraggeber. Entscheidend ist, wem das gehört, was verwaltet werden soll.
Ihre Eigentümergemeinschaft sucht einen Verwalter
Auftraggeber ist die Gemeinschaft, verwaltet wird, was allen gehört. Genau darum geht es auf dieser Seite.
Sie vermieten eine Wohnung oder ein Haus
Mietverträge, Kaution und Abrechnung, auch als Sondereigentum in einer fremd verwalteten Anlage.
Ihnen gehören Läden, Büros oder Praxen
Indexmieten, Umsatzsteuer und lange Laufzeiten folgen eigenen Regeln.
Wo unsere Zuständigkeit liegt
Alles, was allen gehört, ist unsere Sache. Alles hinter Ihrer Wohnungstür bleibt Ihre. Die Marken zeigen, wo die Grenze im Gebäude verläuft.
Gehört allen gemeinsam
Gehört Ihnen allein
Kurz gesagt: Unsere Zuständigkeit beginnt am Grundstück und endet an Ihrer Wohnungstür.
Was wir für Sie übernehmen
Eine WEG-Verwaltung arbeitet in drei Bereichen gleichzeitig. Fällt einer aus, merkt es die Gemeinschaft erst Jahre später. Deshalb steht hier der ganze Umfang.
Kaufmännisch
Das Geld der Gemeinschaft läuft über getrennte Konten, jede Bewegung hat ihre Position im Wirtschaftsplan.
- Wirtschaftsplan
- Jahresabrechnung
- Hausgeld und Mahnwesen
- Erhaltungsrücklage
- Bescheinigung nach § 35a EStG
Technisch
Wir sehen uns das Gebäude an, bevor ein Schaden teuer wird, und behalten die Fristen im Blick.
- Objektbegehung
- Handwerker steuern
- Sanierung begleiten
- Wartungsverträge
- Winterdienst und Verkehrssicherung
Organisatorisch
Die Versammlung ist der Ort der Entscheidungen. Wir bereiten sie so vor, dass am Ende Beschlüsse stehen.
- Eigentümerversammlung
- Beschluss-Sammlung
- Verwaltungsbeirat
- Versicherungen und Schäden
- Schriftverkehr
Was zum Gemeinschaftseigentum gehört, sehen Sie beim Betreten des Hauses. Genau dort beginnt unsere Arbeit.
Ein Jahr in der Verwaltung
Die Verwaltung läuft in einem festen Rhythmus, und deshalb wird ein Wechsel fast immer zum Jahreswechsel wirksam. Wer im Herbst sucht, sucht bereits für das kommende Jahr.
- Januar bis Juni
Jahresabrechnung
Die Rückschau: was wofür verbraucht wurde
- Frühjahr
Eigentümerversammlung
Einladen, durchführen, protokollieren
- Laufend
Umsetzung und Erhaltung
Beschlüsse ausführen, Wartungen steuern
- Oktober bis Dezember
Wirtschaftsplan
Die Vorschau: das Hausgeld für das neue Jahr
- Zum 1. Januar
Übernahme durch uns
Ein Wechsel wird zum Jahreswechsel wirksam
Unterlagen ohne Anfrage
Die häufigste Bitte an eine Hausverwaltung lautet, ein Dokument noch einmal zu schicken. Wir haben diesen Weg abgekürzt: Was Ihre Gemeinschaft betrifft, liegt in Ihrem Zugang und ist auch abends und am Wochenende abrufbar.
- Jahresabrechnung und WirtschaftsplanBeide Dokumente liegen dort, sobald sie fertig sind, dazu die Einzelabrechnung Ihrer Einheit.
- Beschluss-Sammlung und ProtokolleSie können nachlesen, was wann beschlossen wurde, auch für die Jahre vor Ihrem Einzug.
- Versicherungen und VerträgeGebäudeversicherung, Wartungsverträge und Nachweise sind hinterlegt, statt einzeln angefordert zu werden.
- Getrennte AnsichtenDer Verwaltungsbeirat sieht mehr als der einzelne Eigentümer, und ein Mieter sieht nur, was ihn betrifft.
Der Zugang ersetzt keinen Ansprechpartner, er nimmt ihm nur die Botengänge ab. Wer lieber Papier bekommt, sagt es einmal, dann kommt die Abrechnung weiterhin per Post.
Erstgespräch vereinbaren
Suchen Sie sich eine Zeit aus, die Ihnen passt. Wir melden uns dann und klären mit Ihnen, worum es geht und ob wir der richtige Verwalter dafür sind.
Termin für das Erstgespräch
Wählen Sie Tag und Uhrzeit. Wir rufen zur gewählten Zeit an oder schlagen Ihnen einen anderen Termin vor, falls uns etwas dazwischenkommt.
- Wir bestätigen den Termin, bevor er feststeht
- Wir schließen im ersten Gespräch keinen Vertrag ab
- Wir sagen Ihnen, wenn es nicht passt
Oder Sie rufen direkt an.
069 59 77 88 58Tag wählen
Was Sie vor der Versammlung wissen sollten
Wer im Verwaltungsbeirat sitzt, muss die Entscheidung vor der Gemeinschaft vertreten können. Die folgenden Abschnitte sind so geschrieben, dass Sie einzelne Absätze weitergeben können, ohne etwas erklären zu müssen.
Was ein Verwalter tut und was nicht
Der Verwalter ist Organ der Gemeinschaft und nicht Dienstleister des einzelnen Eigentümers.
Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst rechtsfähig. Sie ist unsere Auftraggeberin, und ihre Beschlüsse geben vor, was geschieht. Wir bereiten diese Beschlüsse vor, führen sie aus und rechnen darüber ab.
Was wir nicht tun, ist über den Kopf der Gemeinschaft hinweg entscheiden. Wenn Sie als einzelner Eigentümer etwas verändern möchten, das allen gehört, führt der Weg über die Versammlung. Wir sagen Ihnen vorher, wie ein Antrag formuliert sein muss, damit darüber auch abgestimmt werden kann.
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Der Wirtschaftsplan ist die Vorschau, die Jahresabrechnung die Rückschau.
Aus dem Wirtschaftsplan ergibt sich Ihr monatliches Hausgeld. Er schätzt, was im kommenden Jahr an Betriebskosten, Verwaltung und Erhaltung anfällt, und verteilt diese Beträge nach dem geltenden Schlüssel auf die Einheiten. Am Ende des Jahres stellen wir die tatsächlichen Kosten daneben.
Die Differenz zwischen beiden Zahlen ist die Abrechnungsspitze, und nur über sie beschließt die Versammlung. Verwechseln Sie die Jahresabrechnung dabei nicht mit der Betriebskostenabrechnung. Die eine geht an Eigentümer, die andere an Mieter, und beide folgen unterschiedlichen Regeln.
Erhaltungsrücklage und getrennte Konten
Das Geld der Gemeinschaft gehört der Gemeinschaft, nicht der Verwaltung.
Wir führen für jede Gemeinschaft eigene Konten, eines für die laufende Bewirtschaftung und eines für die Erhaltungsrücklage. Ein Sammelkonto über mehrere Objekte hinweg kommt für uns nicht in Frage, weil sich dort nicht mehr sauber trennen lässt, welcher Betrag wem zusteht.
Die Rücklage selbst ist keine Formalie. Ein Dach hält nicht ewig, eine Heizung ebenso wenig, und wer zu wenig zurücklegt, steht später vor einer Sonderumlage. Wir rechnen der Versammlung vor, welche Zuführung der Zustand des Gebäudes nahelegt, und halten es fest, wenn eine niedrigere beschlossen wird.
Woran Sie eine gute Verwaltung erkennen
Fragen Sie nach Abrechnungsterminen, nach den Konten und nach der Zertifizierung, bevor Sie bestellen.
Der häufigste Beschwerdegrund in Eigentümergemeinschaften ist die verspätete Abrechnung. Fragen Sie deshalb konkret, bis wann sie vorliegt, und lassen Sie sich das Datum nennen. Fragen Sie außerdem, ob jede Gemeinschaft eigene Konten hat, wie viele Einheiten eine Sachbearbeitung betreut und ob die Vergütung Grundleistung und Sonderleistungen getrennt ausweist.
Seit Dezember 2023 können Sie zusätzlich verlangen, dass Ihr Verwalter nach § 26a WEG zertifiziert ist. Diese Fragen kosten Sie im Erstgespräch zehn Minuten, und sie ersparen der Gemeinschaft unter Umständen mehrere Jahre mit der falschen Verwaltung.
Hausverwaltung in Frankfurt und im Rhein-Main-Gebiet
Wir fahren zu den Objekten, die wir betreuen, und das begrenzt unser Gebiet.
Unser Büro liegt in Frankfurt-Preungesheim. Betreut werden Eigentümergemeinschaften in Frankfurt am Main und im Umkreis, unter anderem in Offenbach am Main, Bad Homburg, Hochheim am Main und Eppstein.
Diese Begrenzung ist Absicht. Eine Objektbegehung, ein kurzfristiger Schadenstermin und die Teilnahme an einer Versammlung am Abend setzen voraus, dass jemand in vertretbarer Zeit vor Ort ist. Liegt Ihre Anlage knapp außerhalb, fragen Sie trotzdem an. Wir sagen Ihnen offen, ob wir es zuverlässig leisten können.
Fragen aus der Gemeinschaft
Sechs Fragen, die uns Beiräte und Eigentümer regelmäßig stellen. Wenn Ihre nicht dabei ist, rufen Sie an. Am Telefon ist in fünf Minuten geklärt, wofür eine E-Mail zwei Tage braucht.
069 59 77 88 58Bestellt wird der Verwalter durch Beschluss der Eigentümerversammlung, nicht durch einen einzelnen Eigentümer und auch nicht durch den Beirat. Die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums läuft höchstens drei Jahre, jede weitere höchstens fünf Jahre. Danach entscheidet die Gemeinschaft erneut, und das halten wir für richtig so.
Zum Gemeinschaftseigentum gehört alles, was dem Bestand des Gebäudes dient oder von allen genutzt wird: Dach, Fassade, Treppenhaus, Eingang, tragende Wände, Leitungen bis zur Abzweigung in die Wohnung. Das Sondereigentum ist Ihre Wohnung von innen, also Bodenbelag, nicht tragende Innenwände und Sanitärobjekte. Wir sind als WEG-Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum zuständig, den Rest verantwortet der jeweilige Eigentümer selbst.
Seit der Reform von 2020 beschließt die Versammlung nicht mehr die gesamte Abrechnung, sondern nur die Abrechnungsspitze: die Differenz zwischen dem, was Sie nach Wirtschaftsplan gezahlt haben, und dem, was tatsächlich angefallen ist. Daraus ergibt sich Ihre Nachzahlung oder Ihr Guthaben. Die vollständige Abrechnung legen wir trotzdem offen, denn beschlossen werden kann nur, was jeder nachrechnen kann.
Die Erhaltungsrücklage ist das Geld, das die Gemeinschaft für größere Maßnahmen zurücklegt, etwa für ein Dach, eine Heizung oder einen Fassadenanstrich. Sie wird über das Hausgeld angespart und auf einem eigenen Konto geführt, getrennt vom laufenden Bewirtschaftungskonto. Über die Höhe der Zuführung entscheidet die Versammlung, wir rechnen ihr vor, was der Zustand des Gebäudes in den kommenden Jahren erwarten lässt.
Seit Dezember 2023 kann jede Gemeinschaft verlangen, dass ihr Verwalter eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer abgelegt hat. Geprüft werden Grundlagen aus Recht, Kaufmännischem und Technik. Bei uns sind die Entscheidungsträger in der WEG-Verwaltung zertifiziert oder gleichgestellt, und wir frischen das durch Schulungen auf. Fragen Sie das ruhig auch bei jeder anderen Verwaltung ab, es ist Ihr gutes Recht.
Wir überwachen die Hausgeldeingänge laufend und mahnen an, sobald etwas offen bleibt. Bleibt es dabei, legen wir der Versammlung den Stand vor, damit sie über das weitere Vorgehen beschließen kann. Der Schritt vor Gericht gehört in die Hand eines Anwalts, wir bereiten ihn vor und halten die Gemeinschaft auf dem Laufenden.