Läden, Büroetagen und gemischt genutzte Häuser rechnen anders ab als eine vermietete Wohnung. Wir führen Ihre Gewerbeobjekte im Rhein-Main-Gebiet mit den Verträgen, die dazu gehören: Indexmieten, Umsatzsteuer und lange Laufzeiten.
Gewerbe ist kein einheitlicher Fall. Ein Ladenlokal beschäftigt uns anders als eine Büroetage. Fahren Sie eine Nutzung an, dann öffnet sie sich.
Laden, Büro, Praxis, Lager und gemischt genutzt
Was dabei im Vertrag stehtKaum jemand sucht einen Verwalter, weil gerade nichts los ist. Fünf Anlässe sind uns besonders vertraut.
Trifft einer dieser Fälle zu, klären wir im Erstgespräch, was zuerst ansteht.
Erstgespräch vereinbarenBei einer Wohnung setzen Kündigungsschutz, Mietspiegel und Betriebskostenverordnung den Rahmen. Im Gewerbe gilt davon wenig von selbst. Dort steht im Vertrag, was gilt.
Auf die feste Grundmietzeit folgen ein oder zwei Verlängerungsoptionen, und in dieser Zeit kann keine Seite ordentlich kündigen. Wer eine Option übersieht, verliert sie oder verlängert ungewollt um Jahre. Wir führen die Fristen mit und melden uns, bevor eine läuft.
Die meisten Verträge koppeln die Miete an den Verbraucherpreisindex. Sie steigt dann nicht laufend, sondern zum Stichtag, und nur wenn jemand die Anpassung erklärt. Bleibt das aus, steht die Miete oft jahrelang. Wir prüfen den Stichtag und schreiben Ihre Mieter an.
Für den gewerblichen Mieter gilt der Vertrag, für den Wohnungsmieter das Gesetz. Verwaltungskosten und Umsatzsteuer dürfen deshalb nur der einen Seite belastet werden. Wir trennen die Kreise in der Buchhaltung, damit die Abrechnung auch einer Prüfung standhält.
Ein Gewerbeobjekt kostet in der Verwaltung nicht das, was seine Fläche vermuten lässt, sondern das, was in seinen Verträgen steht. Vor der Zahl stehen deshalb ein Termin am Objekt und ein Blick in diese Unterlagen.
Unterlagen für das Angebot
Sechs Stück
Erst der Nachtrag zeigt, ob die Indexklausel noch gilt.
Daraus lesen wir den Umlageschlüssel und die bisher umgelegten Positionen.
Die Abrechnung hängt an der Abgrenzung zwischen Gewerbe und Wohnen.
Aufzug, Heizung und Reinigung binden Sie oft länger, als Ihnen lieb ist.
Gewerbliche Nutzung ist ein Gefahrenmerkmal und muss gemeldet sein.
Rückstände gehören auf den Tisch, bevor wir einen Bestand übernehmen.
Für das erste Gespräch braucht es davon nichts. Fehlt später eine Unterlage, holen wir sie beim bisherigen Verwalter selbst ein.
Suchen Sie sich eine Zeit aus, die Ihnen passt. Wir melden uns dann und klären mit Ihnen, worum es geht und ob wir der richtige Verwalter dafür sind.
Wählen Sie Tag und Uhrzeit. Wir rufen zur gewählten Zeit an oder schlagen Ihnen einen anderen Termin vor, falls uns etwas dazwischenkommt.
Oder Sie rufen direkt an.
069 59 77 88 58Tag wählen
Wir sind inhabergeführt und arbeiten mit festen Ansprechpartnern. Für den einen Bestand ist das genau richtig, für den anderen zu klein. Beides steht hier.
Geht es um eine vermietete Wohnung oder um eine ganze Eigentümergemeinschaft, führt der Weg nach nebenan.
Drei Punkte kommen bei fast jedem Gewerbeobjekt auf den Tisch, kurz genug, um sie an Ihren Steuerberater weiterzugeben.
Bei Wohnraum zählt die Betriebskostenverordnung auf, was umgelegt werden darf. Im Gewerbe gilt sie nur, wenn der Vertrag sie in Bezug nimmt. Dort steht meist eine eigene, weiter reichende Liste, und umlagefähig ist davon nur, was einzeln benannt ist. Eine Sammelklausel trägt im Zweifel nicht. Wir rechnen deshalb mit dem Vertrag daneben ab.
Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Bei gewerblicher Vermietung können Sie zur Umsatzsteuer optieren, wenn der Mieter die Fläche für Umsätze nutzt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Bei einer Praxis trägt das nicht. Ob die Option sich lohnt, entscheiden Sie mit Ihrem Steuerberater. Danach führen wir Verträge, Rechnungen und Abrechnung durchgehend in der gewählten Form.
Wir übernehmen auch mitten im Abrechnungsjahr und holen die Unterlagen beim bisherigen Verwalter ab, statt sie bei Ihnen anzufordern. In den ersten Wochen prüfen wir Fristen, Mietkonten und offene Anpassungen. Was dabei auffällt, bekommen Sie schriftlich, auch wenn es unangenehm ist. Danach läuft die Verwaltung im gewohnten Rhythmus weiter.
Sechs Fragen, die uns Eigentümer von Gewerbeflächen regelmäßig stellen. Steht Ihre nicht dabei, rufen Sie an. Zu einem konkreten Objekt sagen wir am Telefon in wenigen Minuten mehr.
069 59 77 88 58Ja. Einen Laden, ein Büro oder eine Praxis in einer Eigentümergemeinschaft betreuen wir als Sondereigentum, unabhängig davon, wer die Gemeinschaft verwaltet. Eine Mindestgröße gibt es nicht.
Ja, im Gewerbe ist das eher die Regel. Wir holen die Unterlagen beim bisherigen Verwalter ab und trennen in der Buchhaltung, was in welchen Zeitraum gehört. Für Sie bleibt es eine Abrechnung.
Die Vergütung hängt an den Verträgen, nicht an der Fläche. Ein Haus mit einem Mietvertrag macht weniger Arbeit als eines mit sechs Einheiten. Die Zahl nennen wir nach dem Termin am Objekt, dafür verbindlich.
Wir prüfen den Index zum Stichtag, rechnen die Anpassung und schreiben den Mieter an, sobald Sie zugestimmt haben. Ob angepasst wird, entscheiden Sie.
Ja, das ist der häufigste Fall. Gewerbe und Wohnen laufen in getrennten Abrechnungskreisen, aber bei einem Ansprechpartner. Einzelheiten stehen auf der Seite zur Mietverwaltung.
Nein, das gehört zu Ihrem Steuerberater, ebenso die Gestaltung neuer Verträge. Wir setzen die Entscheidung um und führen Rechnungen und Abrechnung in der gewählten Form.
